Skip to main content

Legalizacija urbanističke pijace – Novi Sad po meri investitora

26. jan 2022. Analitički članci
9 min čitanja

"Urbanizam sebi olakšao posao da nekome omogući da radi, maltene, šta hoće"

Autor

Novinar od 2001. godine. Počeo je u novosadskoj TV produkciji "UrbaNS” koja je, u sklopu ANEM-a, funkcionisala i kao dopisništvo TV B92 iz Beograda. Nakon toga, radio je nekoliko godina u novosadskom "Građanskom listu", i pisao za portale "Autonomija.info", "Magazin Vojvodina" i međuregionalnu agenciju "AIM-ng". U novembru 2006. godine za reportažu “Čokoladni reper i beli brat”, snimljenoj u sklopu projekta “Triput” Novosadske novinarske škole na takmičenju TV minijatura Press Vitez dobio “Povelju za studentski rad”. Decembra 2007. dobija drugu nagradu za najboljeg mladog novinara koju uručuju NNŠ i Fondacija “Konrad Adenauer”. Od februara 2017. saradnik VOICE-a. Karikaturista portala "Autonomija.info" od maja 2016. godine.

Nacrt Generalnog urbanističkog plana Grada Novog Sada do 2030. godine (GUP) nije ponudio nikakvu ozbiljnu vizijurazvoja jer se bavi isključivo novim investiranjem u stanogradnju, njime se legalizuju svi ekscesi koji su se dešavali prethodnih godina i legalizuje pijaca na kojoj će investitori sa Urbanizmom pregovarati o najboljim uslovima za povećanje sopstvenog profita, upozoravaju sagovornici Vojvođanskog istraživačko-analitičkog centra (VOICE). Dodaju da je najveći nedostatak GUP-a bezidejnost i prepisivanje pojedinih rešenja iz ranijih planova, iako su ona u današnjem trenutku apsolutno neprimenjiva.

Nacrt Generalnog urbanističkog plana Grada Novog Sada do 2030. radi se više od decenije, Skupština grada je odluku o njegovoj izradi donela još 29. septembra 2009. godine. U tih 12 godina, javnost nije bila upoznata sa tim šta se i kako radi, dokle se stiglo, ima li šta sporno i kakva rešenja će biti ponuđena. Nije čak organizovan ni rani javni uvid, što se inače radi kod planova nižeg reda, tako da se učešće građana u ovom strateški važnom dokumentu za razvoj grada, svelo na tri javne prezentacije u periodu od 11 dana – od 10. do 21. januara ove godine. Valja istaći i da je prethodni GUP važio do 2020.

Dušan Miladinović, direktor JP „Zavod za urbanizam“ Novi Sad, na prvoj prezentaciji je pojasnio da će sve primedbe, sugestije i komentare zainteresovani moći da podnesu pisanim putem, a da će se o njima izjasniti stručna služba Urbanizma i Komisija za planove Skupštine Novog Sada. Za VOICE je rekao da procedura nije ubrzana, već naprotiv – produžena.

Dušan Miladinović

„Zakonski rok je tu vrlo precizan i kaže 30 dana. Grad je doneo odluku da se produži na 40 dana, zbog praznika, zbog još uvek važeće pandemije, ali i zbog obima GUP-a, odnosno njegove kompleksnosti, tako da je 40 dana dovoljno da se napravi uvid“, rekao je Miladinović.

OMALOVAŽAVANJE I VREĐANJE GRAĐANA

Očekivano, najviše negativnih reakcija građana izazvao je deo GUP-a koji se tiče područja na kojem će se graditi takozvani Novi Sad na vodi. Inače, sve tri javne prezentacije protekle su upravo onako kako se i očekivalo – veliki broj činovnika Urbanizma predstavljao bi satima plan, da bi zatim gotovo svakome ko je imao pritužbu, odgovarali sa omalovažavanjem, nipodaštavanjem, pa i vređanjem. U tome je prednjačio direktor Miladinović, ali nije bio usamljen.

Tako je na trećoj prezentaciji njegova pomoćnica Biljana Vrbaški pokušala da ličnom diskreditacijom ućutka koleginicu arhitektu Anu Ferik-Ivanovič, koja je iznosila kritike na ovaj plan, a koja je već dugo vremena aktivna u borbi protiv loših urbanističkih rešenja. Očigledno unapred spremna na njeno prisustvo, Vrbaški je iz nekakve kese izvukla fasciklu za koju je tvrdila da je projekat Ferik-Ivanovič, a u kojem navodno takođe manjka zelenila, što bi, valjda trebalo da znači da nema pravo da iznese kritiku na GUP. Veći incident izbegnut je prisebnošću prisutnih, a postupak Biljane Vrbaški osudilo je više novosadskih inicijativa i organizacija, ali ne i nadležni.

Valja pomenuti i da se Urbanizam oglušio o predlog građana koji ne mogu da prisustvuju prezentacijama u 10 časova prepodne, da makar jedna bude organizovana od 16 časova. Manir urbanista primenio je i gradonačelnik Novog Sada Miloš Vučević, koji im je posle prve prezentacije čestitao što su izdržali četiri sata sa ’ekstremnim radikalnim levičarima’, istakavši da su prezentaciji prisustvovali ljudi koji ’nemaju pojma o urbanizmu’.

„Imamo ekstremne radikalne levičarske grupe koje pokazuju pravo lice. Mene čude velike stranke, one su potpuno nestale jer su ih radikalni levičari pojeli. Ne daj bože da Novi Sad padne ikada u njihove ruke, ali to zavisi od građana“, istakao je Vučević za Radio 021″.

LEGALIZOVANJE NEZAKONITE TRGOVINE IZMEĐU INVESTITORA I JAVNIH SLUŽBI

Društvo arhitekata Novog Sada (DaNS) najavilo je brojne primedbe na GUP, a najspornije za njih sa stručnog stanovišta jeste što je veliki deo grada obojen namenom opštegradskih centara, i to uz precizno definisanje lokacija na kojima će objekte sa ovom namenom biti moguće graditi, na ukupnoj površini od nešto više od 500 hektara širom grada. Slobodan Jović iz DaNS-a za VOICE upozorava da je tu na delu zapravo legalizacija dosadašnje ’urbanističke pijace’.

Slobodan Jović

„Iako su za stambeno-poslovne objekte, propisani neki parametri, kakvi god da su, kroz namenu opštegradskih centara se sve negira i praktično istoj vrsti objekta dodeljuju potpuno drugi parametri, mnogo veći. To znači da će parametri za izgradnju stambeno-poslovnih zgrada koje su označene kao opštegradski centar, zavisiti od toga šta će investitorima Urbanizam da dozvoli i šta će sa njima da ispregovaraju. Recimo, ne postoji nikakvo opravdanje da zgrada na uglu neke ulice ima drastično različite parametre od zgrade pored. Ti opšte gradski centri će se koristiti za pravljenje urbanističkih ekcesa kakve smo već viđali. Iza pojma opštegradski centar se, u novosadskoj urbanističkoj praksi, kriju stambeno-poslovni objekti prevelikih zauzetosti, spratnosti i kvadrature“, upozorava Jović.

Podseća da se ova namena u prethodnim planovima pojavljivala samo kao teorijski koncept decentralizacije grada, i da je reč o ideji staroj više decenija, kada se razmišljalo o tome da se grad razvija policentrično. To se tako, nažalost kroz razne planove prepisivalo prethodnih decenija, bez namere da se ovaj pojam koristi u ovakve svrhe, da bi se sada urbanisti dosetili, nastavlja Jović, te da je ovo odličan način da se nekom investitoru da mnogo više, pod opravdanjem da je u pitanju namena opštegradski centar.

„To je bukvalno legalizovanje nezakonite trgovine između investitora i javnih službi – samo od Urbanizma zavisi da li će neko za svoj objekat dobiti zauzetost parcele od 50, 40 ili 30 posto, kao i da li će koeficijent izgrađenosti biti 3 ili 5. Konkretno, između bilo koje Poslovno-stambene zgrade i Pupinove palate nema apsolutno nikakve razlike, ali pošto je Pupinova palata obeležena kao opštegradski centar, omogućeno je da investitori imaju skoro 100 posto zauzetosti, da dižu više spratova, imaju nenormalan koeficijent izgrađenosti i mnoge stvari koje inače ne bi mogli da ostvare da se ovakav objekat vodio kao „normalni“ stambeno-poslovni objekat“, pojašnjava Jović, dodajući da je ovim potezom Urbanizam sebi olakšao posao da nekome omogući da radi, maltene, šta hoće, a da je to skoro nemoguće sprečiti, jer mu GUP, koji je plan najvišeg reda, to omogućava.

Crvenom bojom su obeleženi opštegradski centri.

USTAVNI SUD RUŠI GUP, ILI IDEMO U STRAZBUR

Stručna javnost je i ranije upozoravala na intenciju da se Bulevar Evrope, u čijem nastavku će se graditi most za koji se urbanisti pozivaju da u planovima postoji više decenija, postane auto-put kojim bi grad bio praktično podeljen na dva dela. Iz DaNS-a su tada upozoravali da su planeri, suprotno Regionalnom prostornom planu AP Vojvodine i u Prostornom planu Grada Novog Sada, pokušali da izmene rang saobraćajnice – od ranije planirane magistralne u državni put, koji bi praktični podelio grad na dva dela. U nacrtu GUP-a sada se vidi da je sprovedena promena ranga saobraćajnice u državni put drugog reda sa oznakom DP IIA-111, što potencijalno stanovnicima tog dela grada donosi nove probleme sa bezbednošću saobraćaja, bukom i zagađenjem.

Udruženje građana „Svet i Dunav“ tim povodom podnelo je ustavnu žalbu i ustavnu inicijativu, a Daniela Stojković iz te organizacije za VOICE kaže da je tu napravljen niz proceduralnih grešaka i da je zaključkom Vlade Srbije predstavljeno kao da se tu radi o nekakvoj obilaznici, a ne gradskom bulevaru.

U tom obrazloženju zaključka na jednom mestu se podvlači nacionalna vrednost celog projekta. Kad vi kažete da je nešto od nacionalnog značaja, onda to se podrazumeva da ne podleže krovnim zakonima i uopšte zakonima ove zemlje, sve se donosi kao lex specijalis, kao što je bio slučaj sa Beogradom na vodi. Tako da smo se mi tom ustavnom žalbom i posle ustavnom inicijativom, žalili zapravo na netransparentnost donošenja takvih odluka. A budući da taj zaključak vlade i obrazloženje zaključka vlade nije bilo objavljeno u službenom listu, mi smo se zapitali na koji način su onda građani mogli da imaju saznanja o tome“, navela je Stojković.

Ona očekuje da se Ustavni sud Srbije izjasni o njihovoj žalbi i inicijativi, dodajući da je u slučaju negativnog odgovora sledeći korak Strazbur.

Zamislite Bulevar Evrope koji će da ima dvospratni saobraćaj, gde će ljudi kao žohari da idu ispod tog tranzitnog puta! Ljudi ne znaju da će im na pet metara od prozora tutnjati most. Dvospratni saobraćaj je za megalomanske gradove, to nije za jedan mali Novi Sad“, upozorila je ona, poručivši da se ovakav GUP mora srušiti.

Daniela Stojković (Foto: lična arhiva)

„Sve naše primedbe će ići u tom pravcu da mi želimo da pomognemo gradu, dajući im još godinu dana vremena da naprave ovaj Generalni urbanistički plan kako dolikuje“, rekla nam je Stojković.

Udruženje građana „Svet i Dunav“, koje je najviše primedbi imalo na rešenja oko Novog Sada na vodi, prevashodno zbog plana za pomeranje odbrambenog nasipa duboko u korito Dunava, radi na internacionalizaciji ovog problema, kako bi sprečila plan urbanista.

Daniela Stojković iz te organizacije za VOICE kaže da je upravo dobila poziv iz Internacionalne komisije za zaštitu reke Dunav, sa sedištem u Beču, da tamo početkom februara javno iznese pomenute probleme. Dodaje da će organizacija blagovremeno informisati sve evropske fondove o, po njenom mišljenju, ovim vrlo štetnim odlukama, a jedna od njih je i Bernska konvencija.

„Ako bi Bernska konvencija odlučila da je naša žalba, kojom se mi žalimo na devastaciju prirodnog staništa za preko 200 strogo zaštićenih i zaštićenih vrsta, validna mi smo onda pobednici. Onda će morati da obustave radove, bar imajući u vidu Kameničku adu, Dunavac i Šodroš“, rekla je Stojković.

PRAVILA I IZUZECI

Na prezentaciji GUP-a, kao veliko poboljšanje navedeno je da se njime utvrđuju određeni urbanistički parametri i pravila za planiranje stambenih zgrada, na primer utvrđivanjem najmanje površina stana od 26 kvadrata korisnepovršine ili prosečne veličine stana od 60 kvadrata neto površine.

„Ovim planom se za novu stambenu izgradnju utvrđuje da je obavezno da se planira 1,3 do 1,5 parking mesto na jedan stan. Takođe, utvrđuje se obaveza planiranja prostora za bicikle, prema normativu da se za jedan stan treba obezbediti prostor za čuvanje jednog bicikla“, navedeno je između ostalog na prezentaciji. Jedan od najznačajnijih parametara, kako je predstavljeno, je indeks zauzetosti parcele koji je utvrđen na 40 procenata, uz korekcije prema specifičnom tipu stanovanja.

Komentarišući ove parametre, Slobodan Jović napominje da veličinu stanova uglavnom određuju tržište i potražnja, te da postoje i drugi propisi koji propisuju minimalnu kvadraturu. Kada je u pitanju koeficijent koji se odnosi na parking mesta, naš sagovornik kaže da bi to bilo u redu kada bismo imali čvrstu doktrinu da investitori moraju da izgrade sva ta parking mesta. Ovako ćemo, dodaje Jović, doći do situacije da se ionako male slobodne zelene površine na parcelama dodatno napadaju parking mestima.

„I onda će, verovatno, ići pritisak investitora na grad da se smanji taksa za neizgrađeno parking mesto, koja je dobrom odlukom podignuta na dva miliona dinara. Sa nižom taksom investitori će biti radi da plate penale gradu za neizgrađena parking mesta, a koja grad nikada nakon toga neće ni izgraditi“, kaže on, dodajući da ideja ne bi trebalo da bude promocija izgradnje više parking mesta, već smanjenje broja vozila, jer će se u nekom momentu stići do toga da će se napraviti parking od celog grada.

Kada je u pitanju zauzetost parcele, on kaže da je uobičajena optimalna zauzetost 30 odsto, a da GUP dozvoljava da se kod opštegradskih centara svi parametri preskoče, te da se ide do zauzetosti od 50 odsto, uz koeficijent izgrađenosti do 5, iako je za običnu stambeno-poslovnu zgradu taj koeficijent uobičajeno iznosio maksimalno 3.

Koeficijent izgrađenosti 5, znači da na nekoj parceli, koja primera radi ima 1.000 kvadratnih metara, možete izgraditi bjekat ukupne površine 5.000 kvadrata. Kod obične stambeno-poslovne zgrade to bi bilo 1.000, 2.000 ili maksimalno 3.000 kvadrata, ukoliko je dozvoljen koeficijent 3. Stepen zauzetosti se ograničava na 30 do 35 odsto, osim kod opštegradskih centara gde ide i do 50 odsto parcele – to bi značilo da malopre pomenuti objekat može da ima površinu etaže od 500 kvadratnih metara, ako je opštegradski centar ili maksimalno 350 kvadrata, ako je u pitanju obična stambeno-poslovna zgrada.

Urbanizam je ovim GUP-om predvideo i da se visina stambenih objekata u zonama više porodičnog stanovanja ograničava na osam nadzemnih etaža, ali je dozvolio izuzetke.

PR OZELENJAVANJE

Generalni koncept ozelenjavanja Grada je, kako se navodi u nacrtu GUP-a, da se radi na konstantnom povećavanju zelenog fonda, da se ’do kraja planskog horizonta izvrši povećanje urbanog zelenila za 10 odsto u odnosu na procenat postojećeg zelenila’.

Urbanisti uvode kategorizaciju zelenila na dve osnovne grupe – gradsko i prigradsko zelenilo, a one obuhvataju parkove, skverove, zelenilo ulica, zelenilo stambenih blokova, zaštitne zelene pojaseve, park šume i drugo.

Direktor JP „Zavod za urbanizam“ Novi Sad Dušan Miladinović je na prezentaciji napomenuo kako postoje i dva područja koja su pod zaštitom, usaglašena sa Pokrajinskim zavodom za zaštitu prirode – jedno na Kameničkoj adi, koje se sa sadašnjih 24 ha povećava na 55,4 hektara, dok je drugo na Majevici, veličine 68 hektara. Planirano je, dodao je, i 27 hektara sportskog parka uz Bukovački put, te park od 11 hektara na Bulevaru Evrope.

„Planirano je 160 hektara novih zelenih površina, uz definisanje zaštitnih pojaseva, prvenstveno se tu misli severno od auto-puta E75 i severno od radne zone Sever 4, na delu koji to ranijom planskom dokumentacija nije predviđala definisanje zaštitnog zelenila, sada se to definiše na 3,44 ha“, naveo je Miladinović.

Zamerke građana išle su u tom pravcu da nove desetine hektara nemaju smisla jer se zapravo radi o prepakivanju površina koje u krajnjem saldu treba da pokažu ozbiljan procenat zelenila u Novom Sadu, iako je većina toga na obodima grada ili van naselja, pa grad i dalje ostaje maksimalno betoniran, što urbanisti negiraju.

Dalibor Stupar (VOICE)